[2020.04.10] Sprzątanie wspólnego korytarza
Dodane przez Administrator dnia 10/04/2020 20:38:17
Mieszkamy w budynku dwurodzinnym (wspólnota), którego częścią wspólną jest między innymi korytarz, jako dwie odrębne rodziny. Kiedyś przed laty wspólnie uzgodniliśmy, że raz w tygodniu na zmianę (raz jednie, a raz drudzy) będziemy sprzątać korytarz. Od kilku lat ten obowiązek spadł tylko na mnie. Wszelkie polubowne rozmowy na ten temat nie przynoszą żadnych rezultatów. Efekt jest taki, że korytarz jest brudny, chyba że sama go posprzątam. Sytuacja prawna jest następująca: jest 3 współwłaścicieli (ja, moja mama i ojciec sąsiada). Czy mogę wyegzekwować od współwłaściciela sprzątanie korytarza, który jest częścią wspólną?
W opisanej sprawie mamy do czynienia z tzw. „małą” wspólnotą mieszkaniową, o której mowa w art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. „o własności lokali” (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 z późn. zm.). Zgodnie z brzmieniem tego przepisu (obowiązującym od dnia 1 stycznia 2020 r.), „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”. Jeżeli zatem nie została zawarta (w formie aktu notarialnego) umowa o sposobie sprawowania zarządu w takiej wspólnocie (co jest możliwe, na co wskazuje choćby uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r., sygn. III CZP 60/09), to należy stosować się do powszechnie obowiązujących przepisów k.c. i k.p.c. Zgodnie z treścią art. 200 k.c., „każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną”. Sprzątanie nieruchomości (czy też zlecenie takiego sprzątania) jako czynność związana z jej normalną eksploatacją jest czynnością tzw. zwykłego zarządu. Wedle treści art. 201 k.c., „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”, z kolei zgodnie z art. 207 k.c., „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Jeżeli zatem nie jest możliwe dojście do porozumienia z właścicielem drugiego wyodrębnionego lokalu w kwestii sprzątania części wspólnych, pozostaje wystąpić do sądu o zapłatę przypadających na niego w tym zakresie kosztów. W pozwie będzie musiała Pani wykazać m.in., ile godzin (np. w skali miesiąca) trzeba poświęcić na sprzątanie części wspólnych budynku, żeby nadawały się one do zwykłego korzystania oraz jaki jest tego koszt (np. w oparciu o ceny rynkowe tego typu usług). Przed złożeniem pozwu należy wezwać sąsiada do uczestniczenia w sprzątaniu oraz wskazać mu, ile będzie musiał zapłacić za pokrycie tego kosztów (stosownie do wysokości jego udziału w nieruchomości wspólnej), jeśli się nie zreflektuje. Zwrotu poniesionych kosztów (we wspomnianej wyżej proporcji) będzie się Pani mogła domagać przed sądem.
(sp)