[2018.12.07] Na jednej działce jedna wspólnota
Dodane przez Administrator dnia 07/12/2018 21:18:12
Na działce mającej 4 tys. m kw. funkcjonują trzy wspólnoty mieszkaniowe. Jedna w w budynku wolnostojącym (6 właścicieli), dwie pozostałe to budynki wielorodzinne po 20 właścicieli. Między tymi ostatnimi 15 lat temu zamontowana została krata uniemożliwiająca przejście między budynkami. Tak umówiły się obie wspólnoty z uwagi na potrzebę poprawy bezpieczeństwa na terenie nieruchomości i zwiększenie komfortu życia mieszkańców (ograniczenie komunikacji osób postronnych i zmniejszenie hałasu). Ostatnio decyzją zarządu jednej ze wspólnot przywrócono przejście między budynkami, pomimo sprzeciwu większości właścicieli należących do wszystkich trzech wspólnot. Czy działanie zarządu było zgodne z prawem? Jakie działania można podjąć dla przywrócenia poprzedniego stanu?
Pierwsze zdanie listu czytelnika wprawia w zakłopotanie, gdyż zawiera w sobie sprzeczność. Zgodnie z art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r., przez działkę gruntu należy rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej. Z kolei ustawa o własności lokali w art. 6 mówi, że wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Zatem albo na działce gruntu, o której pisze czytelnik istnieje jedna wspólnota wielobudynkowa, funkcjonująca w sposób nieprawidłowe jako trzy odrębne organizmy, albo też teren, o którym mowa, to trzy nieruchomości, a więc co najmniej trzy różne działki gruntu. Skoro jednak wspólnoty funkcjonują od co najmniej 15 lat, należy domniemywać, że słuszna jest ta druga wersja - trudno zakładać, że w tak długim okresie ewentualne błędy nie zostały wyeliminowane. Autor listu nie wskazuje (choćby opisowo) jak wzajemnie usytuowane są poszczególne nieruchomości i jak względem nich usytuowana jest krata. Trudno więc odnieść się do celowości dawnej i ostatniej decyzji. Można jedynie skomentować tę decyzję od strony przepisów prawa i to przy założeniu, o którym mowa wyżej. Jeżeli krata została postawiona na granicy między nieruchomościami (działkami gruntu) należącymi do dwu wspólnot i sfinansowana była ze środków tych wspólnot, to w taki sam sposób powinna być podjęta decyzja o jej likwidacji lub zmianie. Zdanie właścicieli lokali w trzecim budynku nie ma (pod względem formalnym) żadnego znaczenia. Najbardziej sensownym działaniem byłoby jednak zorganizowanie wspólnego zebrania właścicieli lokali we wszystkich trzech nieruchomościach i przedyskutowanie problemu z uwzględnieniem wszystkich argumentów "za" i "przeciw". Następnym zaś krokiem powinnobyć podjęcie decyzji przez dwa zarządy wspólnot, których nieruchomości rozdzielone są kratą, przy czym decyzja ta powinna uwzględniać stanowisko większości mieszkańców wszystkich trzech budynków.
(sp)