[2017.11.24] Rozliczanie najmu części wspólnej
Dodane przez Administrator dnia 24/11/2017 18:48:14
Zarząd wspólnoty wyraził zgodę na zaadaptowanie fragmentu klatki schodowej (ponad 10 m kw.) na cele mieszkalne. Zarządca sporządził umowę najmu na 10 lat i do rozliczeń powierzchnię tę przyłączył do powierzchni lokalu, w wyniku czego wzrosły udziały. Czy to właściwe postępowanie?
Zarówno negocjowanie stawek wynajmu jak i podpisywanie umów wynajmu fragmentów nieruchomości wspólnej są czynnościami zwykłego zarządu. Leżą więc w kompetencjach zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Ponieważ w przypadku opisanym przez czytelnika okres wynajmu jest długi, 10-letni, ogół właścicieli lokali może ingerować w warunki umowy, zobowiązując zarząd do ich zmiany, jeżeli uzna to za stosowne. Z listu należy wywnioskować, że cena wynajmu powierzchni w nieruchomości wspólnej została uzgodniona w wysokości równej sumie zaliczki eksploatacyjnej i remontowej. W takim przypadku najemca tej powierzchni za każdy jej metr kwadratowy płaci miesięcznie tyle, ile za każdy metr swojego lokalu. Wydawać się więc może, że włączenie najętej powierzchni do powierzchni lokalu jest prawidłowe. Nie jest to jednak prawdą. Cena najmu jest ściśle określona i choć może podlegać waloryzacji, to jej wysokość wynika z umowy. Przychód z tego tytułu stanowi pożytek wspólnoty, a więc ogółu właściciel lokali. Natomiast zaliczki wnoszone przez właścicieli na poczet pokrycia kosztów eksploatacji i remontów: * po pierwsze, mogą ulegać zmianie w wyniku podjętych uchwał (lub mogą być stałe przez wiele lat), * po drugie, są zaliczkami, a więc kwotami podlegającymi okresowemu (rocznemu) rozliczeniu. Innymi słowy, jeżeli koszty w ciągu roku będą niższe od wpłaconych zaliczek, właściciele lokali po rozliczeniach otrzymają zwrot nadpłaty (odwrotnie w przypadku przekroczenia kosztów). Oczywiście najemca powierzchni w części wspólnej takiego zwrotu nie otrzyma, ani nie będzie musiał dokonywać dopłat. Z tego powodu czynsz z tytułu najmu powierzchni wspólnej powinien stanowić pozycję odrębną i nie powinien być łączony z zaliczkami.
(sp)