[2017.09.23] Sprzedaż lokalu na strychu
Dodane przez Administrator dnia 23/09/2017 11:18:35
W naszej kamienicy jest możliwość adaptacji strychu (a przynajmniej jego części) na mieszkania. W jaki sposób wspólnota może sprzedać strych?
Pytający stosuje pewien skrót myślowy: chodzi nie o sprzedaż strychu, którego nie można sprzedać, gdyż nie jest odrębnym lokalem. Wspólnota może natomiast sprzedać lokal, który powstał w wyniku adaptacji części nieruchomości wspólnej. Gdy wspólnota wyrazi zgodę na adaptację części strychu na lokal, powinna zawrzeć z inwestorem umowę, określającą czas wykonania adaptacji, wysokość czynszu za powstały lokal oraz warunki, na jakich inwestor będzie mógł ten lokal nabyć. O sprzedaży powstałego lokalu decyduje wspólnota w głosowaniu. Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego z 16 października 2008 r. (III CZP 91/08), stanowiąca, iż w sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego w wyniku przebudowy strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna przysługuje wspólnocie. Uzasadniając swoje stanowisko, Sąd Najwyższy powołał się na uchwałę podjętą przez siedmiu sędziów 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), którzy wyjaśnili status prawny wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że jest ona jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 331 kodeksu cywilnego, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych, oraz że w związku z tym może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania do własnego majątku. Jednocześnie przyjął, że zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. W sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności należy stwierdzić, że zakres zdolności procesowej wspólnoty wyznaczony jest przez zakres przysługującej jej zdolności do czynności prawnych. Tym samym pierwszorzędnego znaczenia nabiera kwestia, czy sprawa zbycia lokalu powstałego w wyniku adaptacji części strychu związana jest z „zarządzaniem nieruchomością wspólną”. Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, gdyż wynika z art. 22 ust. 3 punkty 4 i 5. Skoro czynności wymienione w tym artykule są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, to zbycie lokalu jest związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Ponieważ lokal sprzedaje wspólnota, to ma prawo podjąć stosowną uchwałę i upoważnić zarząd do sfinalizowania.
(sp)