[2016.05.19] Kto zapłaci za okna dachowe
Dodane przez Administrator dnia 19/05/2016 16:09:33
Wynajmuję od gminy pracownię plastyczną znajdującą się na poddaszu. Wspólnota zaplanowała remont dachu, w tym wymianę świetlików. Kto powinien zapłacić za nowe świetliki: wspólnota, gmina czy najemcy?
Ustawa o własności lokali określa nieruchomość wspólną, finansowaną ze wspólnych funduszy, w sposób bardzo ogólny. W art. 3 ust. 2 zawarta jest ogólna definicja o treści: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Konieczne jest więc zawsze bardziej dokładne rozgraniczenie nieruchomości wspólnej od stanowiących indywidualną własność lokali”. Zgodnie z art. 22 ust. 2 p. 8 ustawy o własności lokali, jedną z czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a więc pozostających w kompetencji ogółu właścicieli lokali jest ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. A zatem w każdej nieruchomości sami właściciele powinni określić, gdzie dokładnie przebiega granica między współwłasnością, a własnością indywidualną. Okna w lokalach (podobnie, jak drzwi wejściowe do lokalu) uznawane są za część lokalu, a więc odpowiedzialność za ich naprawę i wymianę spada na właściciela danego lokalu, a nie na wspólnotę mieszkaniową. Mówiąc o odpowiedzialności właściciela, nie wchodzimy tu w relacje między właścicielem a ewentualnym najemcą lokalu, który w umowie najmu lub na podstawie ustawy zobowiązuje się ponoszenia części nakładów związanych z konserwacją i naprawami elementów lokalu. Ale właśnie te przepisy odnoszące się do najmu lokali (zawarte dawniej w ustawie prawo lokalowe, później w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, a obecnie w ustawie o ochronie praw lokatorów), regulujące odpowiedzialność najemcy i właściciela lokalu za naprawę i wymianę okien, stały się przesłanką do uznawania okien jako część lokalu, a nie części nieruchomości wspólnej. Świetliki, to inaczej mówiąc, okna dachowe, choć stanowią fragment dachu, mogą i powinny być traktowane identycznie jak okna zwykłe, ścienne, które również stanowią część elewacji będącej (w części poza oknami) elementem nieruchomości wspólnej. Ale, co należy raz jeszcze powtórzyć, to sami właściciele lokali w wypadkach nieuregulowanych przepisami ustalają, naprawy czy wymiany jakich części budynku, służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy to oczywiście tych elementów, które sama ustawa zalicza do nieruchomości wspólnej. Art. 14 uwl mówi, że: Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę.
Należy zwrócić uwagę na to, że właściciele lokali mają prawo zaliczyć do nieruchomości wspólnej i finansować ze wspólnych funduszy także element służące do użytku poszczególnych właścicieli lokali np. komórki piwniczne (jeżeli nie są pomieszczeniami przynależnymi do lokalu), jak i balkony. Koszty naprawy lub wymiany pozostałych elementów budynku, niezaliczonych do nieruchomości wspólnej, lecz zaliczonych do lokali, pokrywane są przez właścicieli lokali.
(sp)