[2014.08.11] Piwnica a wielkość udziału
Dodane przez Administrator dnia 11/08/2014 13:14:59
Czy piwnice mogą być pomieszczeniami przynależnymi do lokalu w wypadku, gdy jest ich mniej niż lokali lub gdy lokale, do których przynależą, mają nieproporcjonalną do nich powierzchnię?
Na wstępie należy zauważyć, że do lokali mogą przynależeć piwnice lub komórki, ale nie muszą. Wyjaśnia to art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi.
Nie ma żadnego znaczenia, czy do lokalu przynależy mała czy duża piwnica lub nie przynależy żadna. O tym, czy i jakie piwnice przynależą do poszczególnych lokali decyduje właściciel nieruchomości, gdy sprzedaje lokale. Decyzja ta ma jednak istotny wpływ na udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, gdyż udział to stosunek powierzchni lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (art. 3 ust. 3).
Niektórzy członkowie wspólnot mieszkaniowych, którzy byli najemcami, często mają pretensje, że są obciążeni kosztami z racji posiadania piwnic. Twierdzą, że jest nieuzasadnione, aby za piwnicę płacili według tych samych zasad co za lokal mieszkalny i domagają się, aby powierzchni piwnic nie uwzględniać przy określaniu wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Nierzadko taki pogląd podzielają też zarządcy.
Jest to oczywiście rozumowanie błędne – właściciel lokalu płaci przecież zaliczki na poczet utrzymania swojego lokalu, a jedynie na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do posiadanego udziału. Niejasności powstają wtedy, gdy zaliczka jest ustalana w zł/ m sześc., zamiast w zł/ jednostkę udziału. Lepiej określać zaliczkę według udziału – wtedy właścicielom lokali łatwiej zrozumieć istotę kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Ponadto roczne rozliczenia będą czytelne, bez nadpłat i niedoborów, jak się zdarza, gdy zaliczka jest pobierana proporcjonalnie do powierzchni, a w powierzchni nie uwzględnia się piwnic, lub gdy udziały nie korespondują z powierzchnią lokali.
(sp)