[2011.11.04] Czy okna są częścią wspólną?
Dodane przez Administrator dnia 04/11/2011 15:17:34
W lokalach na poddaszu naszego budynku są okna typu "Fakro". Po latach eksploatacji skruszały uszczelki mocujące okna w dachu, co powoduje przecieki do mieszkań. Zarząd wspólnoty uważa, że wspólnota nie powinna ponosić kosztu wymiany uszczelek, bo okna służą tylko tym, co posiadają lokale na poddaszu. Właściciele są innego zdania. Twierdzą, że jest to część dachu, który służy wszystkim członkom. Gdyby tak rozumować, to okna w murach też należą do wspólnoty i gdyby zbiła się szyba, to koszt wymiany obciążałby wspólnotę. Kto ma rację?
Zwykle przyjmuje się, że okna i drzwi wejściowe do lokali są elementami lokali - przedmiotem indywidualnej własności właścicieli lokali. Tak jest to ujmowane w uchwałach właścicieli lokali określających granice nieruchomości wspólnej (zwykle z ograniczeniem prawa zmiany formy okien oraz zmiany barwy okien i drzwi od strony zewnętrznej). Tym niemniej Ustawa o własności lokali daje członkom wspólnot mieszkaniowych swobodę w zaliczaniu różnych elementów do nieruchomości wspólnej lub do indywidualnej własności lokali. Mówi o tym art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy, zgodnie z którym do czynności przekraczających czynności zarządu zwykłego (do uprawnień ogółu właścicieli) zalicza się: Ustalenie, w wypadkach nie uregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Tak więc właściciele lokali mają prawo podjąć uchwałę określającą, że koszty napraw okien pokrywane będą z funduszy wspólnych. Jeżeli jednak tego nie uczynili, należy domniemywać, że w danej wspólnocie obowiązuje ogólna zasada mówiąca, iż okna są częścią składową lokali, oraz że koszty ich naprawy i wymiany ponoszą sami właściciele.
(sp)